Alquileres turísticos: ¿plaga o bendición?

Según datos del INE, en España hay un total de 351.389 viviendas destinadas a uso turístico (VUT). Estos inmuebles aumentan a un ritmo del 9,2% anual y ya representan el 1,33% del parque total de viviendas en España. A principios de este año, había un total de 1,7 millones de plazas disponibles para este tipo de turistas. Por comunidades autónomas, Andalucía lidera el número de apartamentos turísticos, con 82.454 (el 17,5% del total), seguida de la Comunidad Valenciana, con 59.413 (19%) y Cataluña, con 52.598 pisos (15%).

La proliferación de las VUT viene de la mano del abaratamiento de los vuelos y de la popularización de las plataformas digitales de reserva de alojamientos. Pero no hay que olvidar que en este incremento juegan un papel importante los propietarios de las viviendas, que prefieren dedicarlas a alquiler turístico para sacar un mayor rendimiento al inmueble, evitar los problemas del alquiler a largo plazo, disipar el miedo a los impagos de los inquilinos residenciales y, de paso, eludir las obligaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en la que no está contemplado el modelo vacacional.

«El marco regulatorio actual, intensificado con la nueva Ley de la Vivienda, hace que una vivienda dedicada al alquiler turístico obtenga el doble de rentabilidad que si se dedica al alquiler residencial», asegura Óscar Perelli, director del Área de Estudios de la patronal turística Exceltur. Aún así, a juicio de Álvaro Delgado Truyols, notario de Palma de Mallorca y autor de diversos artículos sobre el tema, no se debe caer en el error de «demonizar» esta actividad, pues forma parte de la lógica de vivir en una economía de mercado. Truyols alerta además de que «existe una gran hipocresía social en estas materias», aludiendo a las informaciones aparecidas en la prensa local sobre políticos que se manifiestan a favor de la prohibición de esta actividad mientras algunos de sus familiares se benefician de ella.

Andalucía lidera el número de apartamentos turísticos, que representan el 17,5% del total, seguida de la Comunidad Valenciana y Cataluña

El foco del debate está puesto en si el alquiler turístico está distorsionando el mercado inmobiliario, por la vía de la reducción de la oferta de vivienda disponible, y está contribuyendo por ende a la subida de los precios. El INE refleja que el alquiler de los apartamentos turísticos se encareció en mayo un 7,3% en tasa interanual, hasta pagarse a 133 euros de media la noche. Una subida prácticamente igual al 7,1% interanual que experimentó ese mismo mes el alquiler permanente (o residencial) en España, según datos de Fotocasa, hasta colocar el precio del metro cuadrado en los 12,48 euros en promedio.

El impacto va por barrios

Adolfo Merás es presidente de Madrid Aloja, una asociación de propietarios que engloba más de 4.500 VUT en la Comunidad de Madrid. Merás sostiene que el volumen de estas viviendas no es suficiente para influir significativamente en la oferta y demanda general del mercado inmobiliario: «Las VUT representan solo el 1% del total del parque de viviendas de la ciudad de Madrid, es decir, existen 23 viviendas en alquiler de larga duración por cada VUT y una VUT por cada siete viviendas deshabitadas».

Desde Exceltur, sin embargo, consideran «ridículo» este argumento, pues tiene en cuenta el dato del conjunto global del parque de viviendas y no la presión que el alquiler vacacional ejerce sobre zonas turísticas como las costas o los centros históricos de las ciudades. En este sentido, Madrid es, según el INE, la ciudad donde hay más viviendas de uso turístico disponibles, por encima de 14.000, lo que prácticamente duplica la cifra del segundo destino con mayor oferta: Barcelona. Pese a ello, la concentración de viviendas destinadas al turismo por kilómetro cuadrado es mucho mayor en la Ciudad Condal que en la capital de España, 75 frente a 23, y en ambas ciudades se destina una cantidad de viviendas al uso turístico muy similar por cada 1.000 habitantes, alrededor de 4,5.

En Barcelona, la concentración de viviendas destinadas al turismo por kilómetro cuadrado alcanza las 75; en Madrid la cifra llega a 23

Esta fuerte concentración del alquiler turístico podría estar cambiando la fisonomía de estos barrios céntricos y zonas costeras. Es lo que se conoce como saturación turística o turistificación, que, de la mano de gentrificación, podría estar expulsando a los residentes y los comercios tradicionales de estos barrios.

«Se van priorizado las necesidades de los turistas por encima de las necesidades de la ciudadanía», alertan desde la Oficina contra las VUT del distrito madrileño de Arganzuela. «Se ha contribuido a convertir los centros de algunas ciudades en una suerte de parque temáticos, es decir, en lugares de paso y consumo, agradables a la vista, con comercios llamativos, pensados para el turista dispuesto a pagar lo que sea por un café, mientras los comercios locales «de toda la vida» desaparecen y, en muchos casos, son sustituidos por viviendas turísticas», critica esta asociación vecinal. La Oficina contra las VUT también lamenta que el modelo del alquiler turístico es económicamente insostenible: «Solo genera rentas a unos pocos particulares que acumulan pisos y, por ejemplo, en Madrid hay varios casos de familias rentistas más que conocidas, que llegan a acumular en algunos casos bloques enteros de pisos».

Regulación específica

Todos los actores implicados creen que es necesaria una regulación específica y unificada del alquiler de viviendas de uso turístico, porque existe un gran vacío legal. José Manuel Pastor Monsálvez, director de la Cátedra de Modelo Económico Sostenible de Valencia y Entorno, de la Universitat de València, opina que el impacto negativo de los apartamentos turísticos sobre el entorno solo se puede prevenir con regulación.

«Por ejemplo, en el caso de apartamentos en bloques de viviendas, no permitir el alquiler turístico en pisos altos, sino fomentar que están en plantas bajas y, a ser posible, con salida directa a la calle, para evitar así el trasiego de gente por todo el bloque, generando ruido e inseguridad», afirma.

Hacer compatible el turismo con los derechos de los residentes, incluido el derecho al acceso a una vivienda a precios razonables: esta es la clave de bóveda de la sostenibilidad del alquiler vacacional. Pero esto no se consigue mirando para otro lado, sino impulsando una regulación que deje de lado aspectos ideológicos y partidistas, que nazca del diálogo de todas las partes afectadas y el concurso de las administraciones autonómicas y locales, sin perjuicio de una ley paraguas de ámbito estatal que fije las líneas maestras.