Regulación de los alquileres

Artículo

Arantza García

@ArantzaG44

El acceso a una vivienda digna y asequible se ha convertido en una de las principales preocupaciones sociales y políticas en España. Especialmente en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, el precio del alquiler ha escalado hasta niveles que ahogan a una parte importante de la población, obligándola a destinar más de la mitad de sus ingresos mensuales a este bien de primera necesidad.

Ante este panorama, la idea de regular el precio del alquiler ha cobrado fuerza como herramienta para corregir un mercado que muchos consideran descontrolado. Pero ¿es realmente una solución efectiva o puede generar efectos secundarios indeseados?

Regular el alquiler significa, en esencia, limitar lo que los propietarios pueden cobrar por arrendar una vivienda. Esta intervención pretende proteger a los inquilinos de subidas abusivas, frenar la especulación inmobiliaria y garantizar que el derecho a una vivienda no quede sometido únicamente a las reglas del libre mercado. Sin embargo, como toda política pública, sus consecuencias son complejas y no siempre positivas.

Una de las principales razones esgrimidas a favor de la regulación del precio del alquiler es el incremento imparable de las rentas en muchas zonas urbanas. En los últimos años, el auge del alquiler turístico, la escasez de vivienda asequible y la alta concentración de la propiedad en manos de grandes tenedores han reducido drásticamente la oferta para residentes permanentes. En Madrid, por ejemplo, se estima que unas 100 personas poseen más de 50 pisos cada una. Esta acumulación de activos no solo refleja una creciente desigualdad en el acceso a la vivienda, sino que también da lugar a dinámicas especulativas que alejan aún más a los ciudadanos con menos recursos del centro urbano.

El alquiler turístico y los grandes tenedores han reducido la oferta para residentes permanentes, entre otras causas

La gentrificación, fenómeno por el cual barrios tradicionales se encarecen hasta volverse inaccesibles para sus habitantes originales, es una consecuencia directa de esta presión sobre el mercado. Limitar los precios se plantea entonces como una forma de preservar la diversidad social y evitar el desplazamiento de las clases populares a las periferias.

Un amplio estudio realizado por el economista Konstantin A. Kholodilin analizó más de 200 investigaciones empíricas sobre los efectos del control del alquiler en distintos países entre 1967 y la actualidad. Su conclusión es clara: los controles de precio tienden a reducir el coste de las viviendas reguladas –una media del 9,4%– pero al mismo tiempo provocan efectos adversos como la disminución de la oferta, el deterioro del parque de viviendas y la aparición de mercados paralelos.

La lógica detrás de estos efectos es comprensible. Cuando se limita el precio que puede cobrar un propietario por alquilar, se reduce su margen de beneficio. Esto puede llevar a que muchos decidan retirar sus pisos del mercado de alquiler, venderlos, o bien transformarlos en alojamientos turísticos, donde las restricciones son menores. Asimismo, los incentivos para construir nuevas viviendas o para mantener en buen estado las ya existentes disminuyen. La consecuencia: menos oferta, más competencia y, en última instancia, precios más altos en los segmentos no regulados.

La regulación de precio tiene efectos adversos como la disminución de la oferta o la aparición de mercados paralelos

En el caso español, el debate se intensificó con la aprobación, en mayo de 2023, de la Ley por el Derecho a la Vivienda. Esta ley, pionera a nivel estatal, habilita a las comunidades autónomas a declarar «zonas tensionadas» –aquellas donde los precios del alquiler han crecido muy por encima de los ingresos medios– y a aplicar en ellas mecanismos de control del precio. La norma establece un índice de referencia que marca un tope para las rentas en esas zonas, especialmente si el arrendador es un gran tenedor (diez o más inmuebles). También contempla penalizaciones fiscales para quienes mantengan viviendas vacías y medidas para fomentar el parque de vivienda protegida.

A pesar de sus buenas intenciones, la ley fue recibida con escepticismo por parte de algunas comunidades autónomas, como Madrid o Andalucía, que se han negado a aplicar sus disposiciones, alegando inseguridad jurídica, falta de eficacia y posible contracción de la oferta. Para sus defensores, en cambio, la ley representa un avance imprescindible para garantizar el derecho a la vivienda en un contexto de profunda desigualdad.

Un laboratorio particular de estas políticas ha sido Cataluña. En septiembre de 2020, esta comunidad aprobó una ley que fijaba límites a los precios del alquiler en 60 municipios considerados de mercado tenso. La medida, impulsada por el Parlament, utilizaba un índice oficial para establecer topes máximos y obligaba a los grandes propietarios a reducir sus precios si estaban por encima del umbral.

Aunque la norma fue anulada en 2022 por el Tribunal Constitucional por invadir competencias estatales, su impacto durante el tiempo que estuvo en vigor fue notable. Un estudio de EsadeEcPol estimó que los alquileres más altos cayeron hasta un 5%, pero al mismo tiempo se produjo una disminución de la oferta del 15% y un aumento de los precios en zonas no reguladas. Muchos propietarios decidieron vender o pasar sus viviendas al mercado turístico, lo que generó una redistribución de la presión inmobiliaria y contribuyó a nuevas formas de exclusión.

Lejos de abandonar esta línea, la Generalitat ha vuelto a impulsar la regulación con el Decreto Ley 1/2025, aprobado en enero de este año. Esta nueva norma refuerza la regulación del mercado del alquiler en zonas tensionadas, impone un sistema de precios de referencia vinculante, establece sanciones de hasta 900.000 euros para quienes lo incumplan y exige total transparencia en los anuncios y contratos de alquiler. Además, obliga a informar sobre el precio de la última renta y la condición del arrendador como gran tenedor.

Estas medidas buscan, según el Govern, devolver cierto equilibrio al mercado y proteger a los inquilinos de abusos. Pero nuevamente surgen dudas sobre su eficacia y sostenibilidad. ¿Qué ocurre si los propietarios deciden abandonar el mercado? ¿Puede regularse el precio sin acompañar la medida de un plan de construcción de vivienda pública? ¿Y cómo se evita que se dispare el mercado turístico o se generalicen las prácticas ilegales?

Hay una dimensión ética y social del asunto que no puede obviarse: la vivienda no es un bien cualquiera

Más allá del análisis económico, hay una dimensión ética y social que no puede obviarse. Como señalan organizaciones como Economistas sin Fronteras, la vivienda no es un bien cualquiera. Es la base desde la cual se construyen las oportunidades de vida, el acceso al trabajo, a la educación o a la sanidad. Por ello, el Estado tiene la responsabilidad de garantizar que este derecho esté al alcance de todos, no solo de quienes pueden pagarlo. La regulación de los precios es una herramienta, imperfecta pero necesaria, para corregir un mercado que por sí solo no asegura esa equidad.

El reto, por tanto, no es elegir entre regular o no, sino diseñar políticas que combinen distintas herramientas con inteligencia. La regulación de precios puede ser útil si se complementa con incentivos a la oferta, ayudas directas al alquiler, ampliación del parque público, movilización de viviendas vacías y límites claros al uso turístico de inmuebles residenciales. También es esencial mejorar la seguridad jurídica para arrendadores e inquilinos, evitar burocracias excesivas y garantizar mecanismos de control eficaces.