¿Por qué no se construyen más viviendas en España?

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Arantza García

@ArantzaG44

La respuesta a esta pregunta no es simple, ya que se solapan distintas causas: trabas administrativas, decisiones del mercado y políticas públicas insuficientes. Todo ello ha convertido el déficit de viviendas en un problema estructural. La falta de pisos y casas tiene efectos tangibles. Para los jóvenes, la emancipación se retrasa; para los trabajadores, la movilidad laboral se ve limitada; y para las familias, el acceso a un hogar estable y accesible se convierte en un reto. No solo es un problema, sino que puede limitar el desarrollo económico del país.

Los números dejan claro el tamaño del desafío. Según el informe Mercado inmobiliario en España 2025, elaborado por OBS Business School, de cara a 2030, se prevé una población de 52 millones de habitantes, lo que requerirá entre 1,6 y 2,3 millones de nuevas viviendas en los próximos cinco años. En septiembre de 2025, el gobernador del Banco de España, José Luis Escrivá, cifró en 700.000 viviendas el desajuste entre la oferta y la demanda que existe en el mercado residencial español, más de 100.000 unidades más que las estimaciones de hace un año, y avisó que el déficit de viviendas disponibles para absorber la demanda puede ir a peor si la oferta no consigue crecer a un ritmo superior.

Los datos oficiales más recientes sobre la construcción de viviendas en España provienen del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y del Observatorio de Vivienda y Suelo. Entre el cuarto trimestre de 2024 y el tercer trimestre de 2025, se contabilizaron aproximadamente 115.755 viviendas libres iniciadas, junto con 23.179 viviendas protegidas, lo que da un total de alrededor de 138.934 nuevas viviendas en ese periodo. Esto significa que, aunque la actividad constructora ha aumentado en comparación con años anteriores, la producción de vivienda nueva en 2025 no supera las 140.000 unidades, una cifra claramente insuficiente frente a las estimaciones de las necesidades del parque residencial español.

El déficit de viviendas disponibles para absorber la demanda puede ir a peor si la oferta no consigue crecer a un ritmo superior

Cuando hay pocas viviendas disponibles, los precios suban. El precio de la vivienda en 2025 subió un 13,1 % hasta alcanzar los 2.230 euros/m2, el mayor importe que se ha registrado en toda la serie histórica del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, que arranca en 1995. Con este aumento, el valor tasado de la vivienda rebasó los 2.000 euros/m2, superando los valores que se alcanzaron en plena burbuja inmobiliaria.

Los problemas que encuentran los constructores

Uno de los problemas que señalan los expertos es la escasez de suelo urbanizable listo para construir. No es que no exista. Según la consultora inmobiliaria CBRE, España cuenta con más de 255 millones de metros cuadrados de zonas sujetas a tramitaciones urbanísticas. Una superficie que podría albergar 1,8 millones de viviendas. Pero, cuando hay terreno disponible, los procesos son largos y complejos: permisos urbanísticos, informes ambientales y trámites administrativos que, en algunos casos, pueden alargarse durante años.

La burocracia es un freno que retrasa proyectos y encarece el precio final. El sociólogo Jorge Galindo, autor de Tres millones de viviendas, explica que en muchas regiones se requieren más de cien informes distintos solo para aprobar un plan general municipal.

Además, los precios de los materiales han subido mucho en los últimos años y hay escasez de trabajadores cualificados, lo que encarece aún más las obras y reduce la rentabilidad de construir viviendas nuevas, sobre todo de precio asequible. Por eso las promotoras suelen preferir construir viviendas más lujosas y más caras, que ofrecen márgenes más elevados. Por el contrario, los proyectos de precio moderado o viviendas sociales, que son las que necesitan los jóvenes y las familias con ingresos medios, no se construyen si no hay subvenciones o incentivos públicos.

Las promotoras suelen preferir construir viviendas más lujosas y más caras, que ofrecen márgenes más elevados

El papel de la Administración

Pero, como explica Galindo, no todo es económico. También hay un factor cultural: en España, construir viviendas nuevas no siempre se ve como una política «progresista». Esto ha llevado a priorizar la rehabilitación de edificios antiguos o la regulación del alquiler frente a planes de expansión de vivienda nueva, frenando así la construcción como herramienta de política pública.

Las administraciones han tomado algunas medidas como promover incentivos a la rehabilitación, planes de vivienda social y leyes de regulación del alquiler, como la Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023. Pero los trámites burocráticos siguen siendo complicados.

Para el sociólogo, la solución sería un plan de construcción ambicioso y sostenido: tres millones de viviendas en diez años, combinando vivienda nueva y rehabilitación de edificios existentes, junto con la simplificación de permisos y la reducción de barreras burocráticas.

Expertos del Banco de España y del Fondo Monetario Internacional coinciden: eliminar obstáculos legales y urbanísticos y acelerar los permisos de obra es fundamental para estimular la construcción y frenar la escalada de precios.

Si no se actúa con decisión, el déficit seguirá creciendo, los precios subirán y los jóvenes y familias seguirán encontrando barreras para acceder a un hogar. Como advierte Galindo en su libro, «hay cientos de miles de vidas que no están empezando porque no tienen dónde».