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Vivienda: la crisis que puede hacer que todo vuelva a estallar
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El problema de la vivienda y el alquiler lo sufre la persona más próxima a nosotros: quien está sentado a nuestro lado en el autobús y calcula mentalmente cuántos días de sueldo se le van solo en pagar la fianza, o el conductor que, a pesar de tener un empleo fijo, lleva meses buscando algo asequible que no lo obligue a mudarse fuera de la ciudad. Afecta a los padres que deben ayudar a su hijo que ha vuelto a casa a los treinta y tantos debido a la precariedad de los salarios. O a la joven que ve imposible encontrar un hogar cerca de donde trabaja. Lo vive el vecino octogenario al que van a desahuciar porque un fondo ha comprado todo el edificio. Lo está sufriendo la profesora de piano que está a punto de perder su estudio porque el dueño lo convertirá en un piso turístico, o el veterinario que cura a nuestros perros y que no puede permitirse montar su propia clínica porque el precio de los locales es prohibitivo. Si alguien cree que ninguna de esas personas que nos rodean puede estar sufriendo debido a la inestabilidad del alquiler o a la dificultad para comprarse un piso, o es incapaz de verlo o miente. Quizá quienes se han visto obligados a hipotecar su futuro por un techo somos nosotros mismos.
La vivienda ya es la primera preocupación de los españoles, según el informe Vivir la Desigualdad 2025 de Oxfam Intermón. «Además, se percibe como la principal fuente de desigualdad en la sociedad», afirma Alejandro García-Gil, autor del estudio y responsable de las políticas de protección social de la ONG. No es casualidad: la escasez de viviendas ha alimentado, poco a poco, la ley de la oferta y la demanda y ha provocado el encarecimiento. El precio de los alquileres ha alcanzado máximos históricos en 2025 en todo el país y ha superado las cifras de 2007, en plena burbuja inmobiliaria. La evolución del metro cuadrado —en el caso de la compra en el mercado libre (pisos no protegidos)— está en niveles no vistos desde hace 17 años y acaba de romper el récord de 2008. Tan solo entre 2021 y 2024, el alquiler ha subido casi cuatro veces más que los salarios, según Fotocasa. Para hacerse con una casa, se requiere un esfuerzo monstruoso: 7,6 años de salario íntegro (de media, aunque en Baleares se necesitan 19,4 años; en Madrid, unos 9,9, y en Cataluña, 8,5), según la Sociedad de Tasación.
Aunque el problema se percibe a nivel nacional, el déficit de oferta es más acuciante en los principales núcleos urbanos y turísticos: Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga, Valencia, Alicante y Palma, entre otros. «El diagnóstico es que hay un desbalance entre la demanda existente y la oferta que se moviliza», afirma Jorge Galindo, director adjunto del Esade Center for Economic Policy y autor de Tres millones de viviendas. Cómo pasar de la escasez a la abundancia (Deusto, 2025). El título hace referencia a la magnitud de la crisis. En el mercado, hacen falta unos 3,7 millones de hogares en la próxima década para que se reequilibre y evitar que la escasez crónica siga disparando los precios y limitando el progreso social y económico. Para lograrlo, dice Galindo, hay que construir, rehabilitar y movilizar más inmuebles, aumentar la oferta de vivienda en alquiler asequible, agilizar los trámites administrativos y revisar las regulaciones. Pero ¿por qué llegamos a este punto?
Una crisis multifactorial
La crisis actual de la vivienda es un problema estructural de larga data que responde a múltiples factores. En los años noventa, gracias a la ley del suelo de 1998, se declaró urbanizable todo terreno, salvo que se estableciera lo contrario. Con ello se pretendía construir más y reducir los precios. La idea era hacer real eso de «no queremos una España de proletarios, sino de propietarios». El resultado fue una construcción descontrolada (el famoso boom del ladrillo) que, si bien incrementó el número de propietarios, lo hizo a costa de precios inflados y de un crédito barato, que finalmente colapsó en la crisis financiera global de 2008, dejando tras de sí un stock de viviendas vacías y una deuda hipotecaria muy pesada.
Tras el colapso, el mercado se convirtió en un terreno fértil para la especulación de los fondos, que adquirieron masivamente viviendas (incluidas las protegidas) a precios irrisorios para maximizar la rentabilidad mediante la subida descontrolada del alquiler en sitios donde no paraba de llegar gente. Se redujo el ritmo de la edificación. Las familias dejaron de comprar casas, incluidas aquellas con recursos públicos y con un precio máximo de venta o de alquiler fijado por la Administración, llamadas viviendas de protección oficial (VPO). La presión se ha agravado debido a la turistificación y al auge de los pisos turísticos, a la precariedad laboral y a la rigidez administrativa (planes urbanísticos lentos, licencias de obra muy demoradas) para construir más hogares. Y así hasta ahora.
¿Hay solución?
«Claro que se puede resolver», arguye Enrique Martín, director asociado de Analistas Financieros Internacionales (AFI) y experto en vivienda. Señala que en los últimos seis años se han dado pasos importantes: «Se ha empezado a movilizar el suelo público que había quedado paralizado tras el ciclo anterior, cuando muchos desarrollos quedaron inconclusos tras la crisis de 2008. Comunidades autónomas y ayuntamientos han comenzado a destinar ese suelo a vivienda de alquiler asequible, una medida positiva». Desde el sector público también se ha facilitado crédito, con apoyo europeo, y se ha invertido en fondos dedicados a la promoción de vivienda en alquiler. Además, se ha impulsado un PERTE (Proyectos Estratégicos para la Recuperación y Transformación Económica) de construcción industrializada, que busca aumentar la productividad del sector y generar empleo mediante procesos más rápidos y eficientes. «Se están colocando las piezas. Ahora, lo importante es unirlas, mantenerlas en el tiempo y darles seguimiento. Los resultados no se verán en dos o tres años, sino a medio plazo», apunta Martín.
Pero no será pronto. La demanda no deja de crecer. Según el Banco de España, 2025 cerró con un déficit de unas 700.000 viviendas (100.000 más que el año anterior) para paliar la brecha actual. El 50% de ellas se concentran en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga. Bajo este escenario, la ley de la oferta y la demanda vuelve a coger carrerilla y aumenta los precios.
«El principal problema es el acceso y el mantenimiento de la vivienda, una cuestión directamente ligada a los precios», explica Andrea Jarabo Torrijos, responsable de Comunicación e Incidencia de Provivienda. «Muchas personas no solo tienen dificultades para acceder, sino que también deben renunciar a mejorar sus condiciones de vida: la vivienda se ha convertido en un espacio de resignación», recalca. «Aproximadamente 4 de cada 10 hogares caen en situación de pobreza tras pagar el alquiler». La gravedad de la crisis exige una acción coordinada a corto y largo plazo, centrada en ampliar el parque de vivienda social y asequible, según afirma la representante de la asociación sin ánimo de lucro que trabaja para garantizar el derecho a la vivienda. A corto plazo, la implementación de medidas como la limitación de precios y la declaración de zonas de mercado tensionado (ya en uso en regiones como el País Vasco y Cataluña) ofrece un alivio inmediato.
Una estrategia clave es la movilización de vivienda vacía y los programas de intermediación en el alquiler, como los promovidos por entidades como Provivienda. Estos programas han demostrado su eficacia al generar una oferta asequible sin nueva construcción, ofreciendo incentivos a propietarios para alquilar a precios por debajo del mercado y facilitando ayudas sin efectos inflacionistas. «A largo plazo, y de forma innovadora, se impulsa la adquisición y recalificación de viviendas libres existentes como vivienda protegida (VPO), con precios hasta un 70% inferiores a los de mercado», añade Jarabo.
El nuevo Plan Estatal de Vivienda apoyará esta vía. Por ejemplo, en Canarias, un proyecto piloto apunta a adquirir 76 viviendas a corto plazo para alquilarlas a una media de 350 euros, demostrando un modelo escalable para transformar el parque libre y ofrecer una respuesta rápida. «Hay que cambiar el paradigma», agrega García-Gil. «Hay que hacer que invertir en vivienda no sea tan rentable. Ahora mismo es más rentable comprar un piso y alquilarlo que invertir en la bolsa».