Derecho a la vivienda: una utopía realizable

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Luis Meyer

Una gestora de inmuebles se adelanta a los poderes públicos y aporta soluciones para las familias que no pueden afrontar sus hipotecas. Su fórmula se basa en un concepto innovador: el alquiler asequible. El consejero delegado de Anticipa Real Estate, Eduard Mendiluce, explica a Ethic la difícil situación de la vivienda.

La burbuja inmobiliaria se torna ahora en burbuja de ciudadanos en riesgo de exclusión. La crisis dejó por el camino más de 200.000 millones de euros en préstamos impagados y las consecuencias inmediatas se cebaron, con especial fiereza, sobre los colectivos más vulnerables. Familias al borde de la pobreza, ancianos pensionistas y parados veían cómo las ejecuciones de sus hipotecas desembocaban en desahucio.

La moratoria implantada por el Gobierno, prorrogada ahora hasta 2020, ha atemperado el drama, pero está muy lejos de solucionarlo. Con todo, los agentes del sector inmobiliario, desde los bancos hasta las promotoras públicas y privadas, se cuidan mucho de cometer los excesos de antes y durante la crisis. Las hipotecas ya no se conceden al 110% del valor de la vivienda (rara vez pasan del 70%) y las promociones inmobiliarias ya no financian el suelo por la vía del apalancamiento, la fórmula que hinchó de deuda el sector y lo plagó de activos tóxicos.

«Hemos aprendido varias cosas», cuenta Eduard Mendiluce, consejero delegado de Anticipa Real Estate. «Ahora se incorporan parámetros éticos en el sector inmobiliario, que estaba muy necesitado de valores en las decisiones empresariales». La compañía que dirige gestiona préstamos hipotecarios e inmuebles destinados, en su mayoría, al alquiler. Empezó su actividad en 2014, cuando el fondo de inversión estadounidense Blackstone compró Catalunya Caixa Inmobiliaria. A partir de ahí, adquiere carteras tando de préstamos como inmobiliarias de entidades financieras y, hoy, dispone de 13.000 inmuebles para alquiler y 6.000 de venta, y gestiona activos por valor de 7.500 millones de euros. Gestionan los préstamos impagados o por pagar de estas carteras o, dicho llanamente: el drama de muchas familias que se ven con un pie en la calle.

El modus operandi de Anticipa Real Estate parte, precisamente, de ese aprendizaje del que habla Mendiluce: «El marco legal no es capaz de adaptarse al caso individual de cada inquilino en riesgo de desahucio. Y los bancos, por sus grandes estructuras, son lentos en las tomas de decisiones. Nosotros solucionamos lo primero y no estamos atados a la burocracia y, por tanto, somos ágiles».

La compañía recurre a una herramienta poco utilizada en nuestro país: la dación en pago: «La usamos como solución al 80% de estas situaciones. En cuanto al préstamo remanente, prácticamente condonamos todas las deudas. Dicho de forma sencilla: nos quedamos la vivienda y eximimos al propietario de parte o todo lo que le quedaba por pagar», explica Mendiluce, y añade: «Hay un 15% de casos en los que el propio propietario que nos hace la dación en pago permanece en la vivienda por falta de alternativa habitacional. En estos casos hacemos un contrato de alquiler asequible, un 35% por debajo del precio de mercado. Un pequeño porcentaje son casos de alquiler social».

Eduard Mendiluce, director de Anticipa Real Estate, durante la conversación con Ethic en el Hotel Barceló Sants de Barcelona. © Marta Calvo

Para este último grupo, añaden un novedoso programa de ayuda de reinserción laboral. «A las personas con menos recursos y más dificultad para volver a trabajar, les proporcionamos una empresa externa de asesoría, desde la elaboración del currículum hasta contactos en sectores como el de la limpieza o la restauración. Ya tenemos más de 120 familias que trabajan y han superado la temporalidad». Los alquileres por debajo de mercado tienen una cláusula en la que la compañía va reduciendo la bonificación a medida que la persona va consolidando sus ingresos, a partir de un año.

Anticipa Real Estate permite operar sin las trabas burocráticas y regulatorias a las que está sujeta la banca al depender del Banco de España, y es por tanto mucho más flexible en la ejecución de operaciones, con un comité de riesgo que se reúne de forma permanente durante nueve horas al día para poder atender cada caso. «Nos ajustamos a la solvencia del cliente y del valor del activo para que éste pueda asumir sus compromisos sin necesidad de hipotecar su futuro», explica Eduard, y aclara: «Anticipa no ha llevado a cabo ningún desahucio hipotecario de familias que estuvieran en situación de vulnerabilidad o exclusión social. Del total de la cartera de 40.000 préstamos de particulares que gestionamos, en dos años hemos llegado ya a más de 10.000 acuerdos, de los cuales un 80% son daciones en pago, en muchos casos con condonación total de deuda».

LA DESPROTECCIÓN DE LAS VIVIENDAS PROTEGIDAS

La vivienda pública, bien llevada a cabo, es un buen muro de contención frente a los vaivenes del mercado inmobiliario. Por desgracia, en nuestro país no ha habido un soporte de vivienda pública sólido. «La mayoría de vivienda de VPO se destinaba a la venta y prácticamente nada al alquiler; por ello ahora hay un déficit muy difícil de remediar», alerta Mendiluce. En Europa, el alquiler social supone un 15% del total; en España, apenas llega a un 1,5%. «Siempre ha habido familias necesitadas y su vía más inmediata es el alquiler asequible, que no existe. Y esto ha sido un déficit que aún estamos pagando y que ha condicionado la relación entre el sector público y el privado, y me refiero a los bancos como grandes tenedores de vivienda. Por mucho que el sector público les exija que ofrezcan alquiler social, los bancos tienen todo el derecho a negarse. Pero el sector público no tiene vivienda donde alojar a las familias más necesitadas y, por eso, traslada la carga a los bancos, justificándolo en los excesos que cometieron en años pasados. Al final, no lo asumen ni uno ni otro. La falta de vivienda de alquiler social provoca una disfunción entre lo público y lo privado. Por eso, necesitamos un pacto entre el sector público y privado, en el que realmente haya un incentivo a los grandes tenedores de viviendas para que las pongan en alquiler a precios asequibles». Y da con la clave: «El sector público debería complementar parte de esos arrendamientos, de forma que sean asequibles para el inquilino pero que se acerquen a la renta de mercado para el tenedor».

Con el encarecimiento exponencial, ¿entramos en una burbuja del arrendamiento de vivienda?

No. Hay que tener en cuenta que existe una situación muy desigual en el mercado. Los alquileres han subido, sobre todo en grandes ciudades como Barcelona o Madrid, un 20% anual. Los ayuntamientos no han sido capaces de poner suelo a disposición para rebajar la tensión. Por tanto, en determinadas localidades hay una presión de demanda que provoca estos incrementos de precio, pero no hay burbuja. ¿Solución? Incentivar más oferta de alquiler en el mercado a través de mecanismos de ayuda, por ejemplo a la rehabilitación.

¿No ayudaría más regulación sobre el mercado de los alquileres?

Un error común es creer que los grandes tenedores de vivienda mueven el mercado del alquiler. No es así. El mercado está movido esencialmente por particulares. Hoy hay muchos pensionistas en España que complementan su pensión con el alquiler de un piso que heredaron o que tienen en propiedad. Por tanto, hay que ser muy cuidadosos con la regulación que aplicamos al mercado del alquiler. Sí habría que regular los excesos de los pisos turísticos.

¿Cuál es la clave de la política de vivienda en España?

Hay que aprovechar el stock de vivienda vacía en España, hoy en manos de grandes tenedores, e incentivar al arrendatario para que pueda pagar una renta de mercado y el propietario reciba una ganancia adecuada. Todo apoyado en unos mecanismos de ayudas al alquiler, de mejora del edificio y de subvención del IBI. Fruto de una colaboración público-privada se podrían realojar a muchas familias que dejan su vivienda como dación en pago.

¿Cuál sería el mecanismo?

Por ejemplo: en algunos ayuntamientos, la promoción pública de vivienda en alquiler es muy costosa. A grandes números, construir una vivienda de 50 metros cuadrados supone 50.000 euros de coste; si queremos dar salida a 10.000 familias, son 500 millones de euros. Es carísimo y a largo plazo. Sin embargo, complementar una ayuda al alquiler podría suponer en torno a 200 euros al mes, 2.500 € al año… Con 50 millones de euros al año, ayudas a 20.000 familias desde el primer momento. Sería una medida de impacto presupuestario moderado y de alto impacto social para el país.