«Las ciudades se han centrado demasiado en las oficinas»

Dror Poleg es una autoridad para analizar el futuro de las ciudades, el trabajo, los mercados y la vivienda. Como economista e historiador, es capaz de anticiparse a escenarios y predecir, por ejemplo, cambios de paradigmas, como lo hizo en su libro ‘Rethinking Real State’ (2020), que hace un análisis sobre el impacto de la tecnología en el sector inmobiliario. Es asesor en temas de inversiones de grandes bancos, entre ellos Bank of America, UBS y HSBC, y columnista invitado en medios como The New York Times y The Atlantic. Ha sido profesor del MIT, la Universidad de Columbia, entre otras, y ha residido en Beijing, Londres, París, Melbourne, Tel Aviv y Nueva York, lo que le ha permitido entender mejor las transformaciones de las ciudades y las perspectivas futuras que estas aguardan para su ciudadanía y sus empresas.

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Se podría decir que el mundo recobró casi la normalidad prepandemia, pero hay sectores que aún no se acoplan a los nuevos modelos que se generaron por el confinamiento social, como el trabajo remoto e híbrido. ¿Por qué a las oficinas y a las empresas promotoras de la presencialidad les ha costado más regresar a la situación prepandemia?

Hay dos razones principales. La primera es que las personas simplemente se acostumbraron a la nueva forma de trabajar. Durante la pandemia del Covid-19, la gente desarrolló nuevos hábitos, se mudó a nuevas zonas, pasó tiempo con sus hijos y adoptó nuevos estilos de vida. Es difícil y no es necesario volver al pasado, sobre todo si se evidencia que los trabajadores pueden seguir siendo productivos sin tener que pasar todo el día en la oficina. La segunda razón es que las empresas también se benefician de esta flexibilidad y de la menor dependencia de un espacio de oficina fijo. Las empresas quieren contratar a gente de otros lugares para encontrar al mejor candidato para cada puesto. Quieren ofrecer las mejores condiciones y prestaciones para atraer a los mejores. Y quieren reducir sus costes fijos para responder con rapidez a las condiciones del mercado.

«Lo mejor que pueden hacer las empresas es tratar a sus colaboradores como adultos y dejar que ellos decidan cómo ofrecer los mejores resultados»

¿Qué va a pasar con estas oficinas vacías? ¿Cómo reapropiar estos edificios? Y ¿cómo se tendrán que ajustar las ciudades para no perder los ingresos que generaban por concepto de impuestos que pagaban estas oficinas y empresas?

No existe una solución mágica. Algunas oficinas se convertirán en viviendas. Otras se demolerán. Otras se renovarán para atraer a nuevos inquilinos. Y otras simplemente sobrevivirán, pero ganarán menos dinero que antes. En los últimos 100 años, las ciudades se han centrado demasiado en las oficinas. Gran parte de nuestra planificación urbanística, fiscal y de transporte se basa en el supuesto de que la mayoría de la gente trabajará de 9 a. m. a 5 p. m. todos los días en una oficina en el centro de la ciudad. Las ciudades tienen que adaptarse a un mundo diferente, permitir más desarrollos de usos mixtos, construir más viviendas y centrarse en prestar servicios y actividades que solo pueden darse en las ciudades en donde se priorice una baja dependencia a los coches, se incentiven los desplazamientos a pie, se fomente la cultura y la realización de grandes eventos, y se tenga acceso a una educación y servicios de salud de alta calidad. Además, cada ciudad tiene sus propias características que pueden usar y desarrollar su potencial: playas, zonas verdes, montañas, lugares históricos, comidas únicas y arte. Esta transición llevará mucho tiempo, pero no es necesario reconstruirlo todo desde cero. Solamente tenemos que cambiar nuestro enfoque gradualmente y permitir que las ciudades cambien con el tiempo.

Modelos de negocio que propusieron empresas como WeWork, entre otras, ¿definitivamente fracasaron por los efectos que trajo la pandemia en materia laboral?

WeWork ofrece un producto que la gente adora. Pero, incluso antes de la pandemia, luchaba por obtener ganancias. Hay muchas industrias así, incluso los bancos y las aerolíneas quiebran con bastante frecuencia. Sin embargo, creo que con el tiempo las empresas de oficinas flexibles descubrirán cómo ser rentables adoptando los modelos operativos y las estructuras de financiación correctas. En el sector hotelero ya hemos visto cómo las empresas han aprendido a ganar dinero a pesar de operar con esquemas de inversión a largo plazo e ingresos a corto plazo procedentes de los clientes. Lo mismo ocurrirá gradualmente en el mundo de las oficinas.

¿Qué pueden ofrecer las empresas para convencer a los empleados que se resisten a ir a la oficina? O, en definitiva, ¿las empresas son las que tendrán que ceder?

Lo más importante es tener un objetivo claro. Si la empresa necesita a sus empleados en la oficina, hay que explicarles por qué. ¿Se trata de una urgencia? ¿Hay equipos especiales que no están disponibles en casa? ¿Hay actividades específicas que deban realizarse en persona? Si hay un propósito claro, la gente volverá. O se irán a otra empresa que se ajuste a sus preferencias y necesidades. Lo peor es pedirles a los empleados que vuelvan a la presencialidad sin un propósito, porque van a la oficina a hacer lo mismo que cumplen desde sus casas, quizá sin el jefe presente, y con la sensación de estar perdiendo el tiempo. Otra cosa útil es no tener una política para toda la empresa. En su lugar, las compañías podrían permitir que cada departamento o equipo establezca su propio estilo de trabajo. Lo mejor que pueden hacer las empresas es tratar a sus colaboradores como adultos y dejar que ellos decidan cómo ofrecer los mejores resultados. ¡Hay que confiar en ellos! Si decepcionan, se sustituyen. Pero hay que darles la oportunidad de demostrar que pueden trabajar de otra manera. Las empresas se beneficiarán de ello.

«Si la empresa necesita a sus empleados en la oficina, hay que explicarles por qué»

Usted ha hablado de la crisis del sistema de pensiones. En Colombia se aprobó una reforma en la materia que genera preocupaciones en el sector privado. Bajo su lectura, ¿cómo el mundo debería de repensar este sistema ante las circunstancias actuales?

No estoy familiarizado con los retos específicos de Colombia en este frente. Pero, en general, los fondos de pensiones sufren las consecuencias del envejecimiento de la población y de los menores rendimientos financieros que se obtienen en algunos periodos cuando los tipos de interés se encuentran muy bajos. Para mitigar estos retos, muchos fondos de pensiones de todo el mundo están invirtiendo en activos de mayor riesgo, como capital privado, capital de riesgo y desarrollos inmobiliarios. En particular, este último seguirá desempeñando un papel importante en las carteras de inversión de los fondos de pensiones. A largo plazo, parece que muchos países tendrán que establecer nuevos sistemas para «rescatar» sus antiguos programas de pensiones y proporcionar a la gente los servicios básicos y la vivienda que necesitan para jubilarse con dignidad.

¿Cree que la inteligencia artificial y otros desarrollos tecnológicos van a cambiar la vida de las grandes ciudades? Es decir, ¿las ciudades van a ser prescindibles en algún momento por causa del no necesitar espacio para desarrollar actividades y las posibilidades que permite el internet?

Creo que las ciudades serán más importantes que nunca, pero también tendrán que adaptarse y afrontar muchos retos. En un mundo en el que no hay que desplazarse a la oficina y se puede vivir en cualquier parte, mucha gente querrá vivir en el centro de una gran ciudad y tener acceso a todos los servicios y actividades únicos que allí se ofrecen. Ya lo hemos visto en Nueva York. Las oficinas están medio vacías, pero el precio de los alquileres residenciales están muy altos porque mucha gente quiere vivir en la ciudad, incluida gente que antes trabajaba en otros sitios y ahora lo hace a distancia desde Nueva York.

«Las ciudades serán más importantes que nunca, pero también tendrán que adaptarse y afrontar muchos retos»

Otro objetivo de las personas es habitar espacios donde todo les quede cerca: trabajo, educación, alimentación, etc. Es decir, ciudades de 15 minutos. ¿Cómo implementar ese modelo en ciudades con topografías complejas, muy comunes en Latinoamérica, como Medellín, La Paz, entre otras?

La idea de los 15 minutos es solo una regla teórica. En realidad, cada ciudad tiene sus propias ventajas. Si puedes tener aire fresco, acceso a la naturaleza, menor coste de vida y otras ventajas únicas, te puedes trazar otras metas de ciudad. Pero incluso en ciudades con topografías complejas, se puede tener más desarrollo de uso mixto y mejor infraestructura de internet para poder trabajar desde cualquier sitio. En general, creo que las ciudades con características naturales únicas pueden ser muy populares y tener mucho éxito en las próximas décadas.

También el teletrabajo ha impulsado el nomadismo digital. Esta tendencia laboral tiene en jaque a ciudades como Medellín, que no estaba preparada para recibir a extranjeros por tiempos largos, con capacidad de consumo, y, a la vez, proteger a los locales, que denuncian una gentrificación y especulación de precios en la vivienda. Ciudades como Nueva York y Barcelona han dado pasos al respecto al regular plataformas como Airbnb. ¿Eso es suficiente? ¿Qué más salidas ve a este problema?

El núcleo de estos problemas es que estamos repartiendo el pastel en lugar de hacerlo más grande. En lugar de prohibir Airbnb, las ciudades deberían permitir a los inversores construir más viviendas, y también gravar impositivamente las unidades que se están usando como Airbnb, y utilizar lo recaudado para financiar la construcción eficiente de nuevas infraestructuras que soporten estas nuevas dinámicas. Por supuesto, cada ciudad puede decidir hacer lo que quiera y la gente tiene derecho a decidir si no quiere turistas o nómadas. Pero desde un punto de vista económico, es mejor acoger a estos visitantes, disfrutar de los ingresos que aportan y utilizar esos ingresos de forma eficiente. Así que, por decirlo de otra manera, el verdadero problema suele estar en la falta de incorporación de este fenómeno en la normatividad de planificación y en la ineficacia del gobierno, más que en los visitantes.

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Este contenido es parte de un acuerdo de colaboración entre el diario ‘El Tiempo’ y ‘Ethic’. Lea el contenido original aquí.