«No se puede construir vivienda social donde no hay trabajo»

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Raquel C. Pico

@raquelpico

La trayectoria de Joan Clos (1949, Parets) incluye la alcaldía de Barcelona, la cartera del Ministerio de Industria y la dirección del Ejecutivo del Programa de Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos (ONU-HABITAT). También ha sido embajador en Turquía y Azerbaiyán. En la actualidad, el político es el presidente del Consejo Asesor y de Programación del Foro UIA, que celebra en Madrid entre el 18 y el 20 de mayo su encuentro ‘Affordable Housing Activation: Removing Barriers’ (AHA Forum), un coloquio lleno de expertos en urbanismo que analizará los problemas de acceso a la vivienda, ese tema tan complejo que abarca tantos matices. «El problema es que el diagnóstico que se hace es muy superficial», resume Clos, recordando la necesidad de visualizar la situación teniendo en cuenta todas sus aristas.

Tener una vivienda digna se ha convertido en una aspiración básica y en algunos países, como España, está recogida en su Constitución, pero son todavía muchos los que no pueden acceder a ella. ¿Cuáles son las principales barreras que están frenando a nivel global el acceso?

Ahora mismo una confluencia entre las declaraciones y las ideas políticas, donde se habla con mucha frecuencia del derecho a la vivienda como algo que forma parte de los derechos humanos. Tener una vivienda digna y asequible es estado del bienestar. Si no es asequible, no es realizada. Sin embargo, el problema no está tanto en las declaraciones, sino en hacer de ellas una realidad. De la misma forma que se tardó varios años convertir en pasar de las declaraciones sobre el derecho a la educación a construir sistemas educativos realmente asequibles y de una calidad para todo el mundo, pasa lo mismo con esto. De hecho, solo los países que tienen un sistema redistributivo de la renta muy fuerte, como los europeos o como algunos territorios de economías desarrolladas, cuentan ahora con políticas que empiezan a dar cierta forma de respuesta real al tema de la vivienda.

¿Y pueden ayudar organismos como Naciones Unidas y otros a garantizar el acceso? Siempre se habla de cómo se podría ayudar en países en vías de desarrollo, pero dado que el problema de la vivienda se está produciendo cada vez más también en países desarrollados, ¿habría que reorientar la estrategia?

Tanto las Naciones Unidas como organismos como la Unión Internacional de Arquitectos, que es la que convoca el congreso en Madrid, pueden ayudar a la hora de fomentar la discusión práctica. Pero las políticas de redistribución de las rentas corresponden a los Estados; los organismos pueden alimentar el debate, pero no cuentan con mecanismos de gobernanza efectiva para resolver el problema. Eso corresponde a las políticas internas de cada país.

¿Será la vivienda la próxima gran frontera de clase? ¿Habrá cada vez una mayor separación entre el que tiene su propia vivienda y quien no?

La liberalización de los mercados y la reducción de la intervención del Gobierno en los sistemas económicos ha marcado un período de 40 años donde las políticas públicas se han externalizado (y en algunos sitios han disminuido). También es cierto que ha habido bastante batalla política para desmontar el estado del bienestar, pero nunca ha habido una destrucción masiva. Lo vemos, por ejemplo, en el caso de Inglaterra, cuando Thatcher intentó liberalizar la enseñanza y la sanidad mientras que, en el caso de la vivienda pública, promovió la venta de las casas sociales, que componían un 40% del parque total. Sin embargo, luego tuvo que crear unos organismos intermedios para hacer promoción de vivienda asequible. Pero, excepto en casos extremos –como la Unión Soviética, algunos países del Este de Europa y China–, no ha habido un retroceso importante del poder adquisitivo; es más una sensación que el mercado tiene más papel en la progresión de la vivienda. Pero el que haya más mercado en la vivienda –en la medida que parte de ese mercado es subsidiado por el sector público para atender la demanda de las personas que no pueden– se ha ido matizando, lo que quizás hubiese sido la voluntad política de unos Gobiernos neoliberales que buscan un recorte muy claro del estado del bienestar en este terreno.

«Todas las crisis, tanto la del coronavirus como la de Ucrania, influyen directamente en el sector de la vivienda»

En cambio, lo que sí estamos viendo es que esa mayor presencia del mercado en el urbanismo está haciendo que la oferta y la demanda sean más crudas. Hay centros de ciudades que son atractivos por ciertas razones, porque el dinero se quiere invertir ahí y hay una demanda internacional. Esto se transforma en un aumento de los precios en determinadas zonas de las ciudades que son apetecibles para los compradores de la élite mundial. Pero contra esto, los Gobiernos que tienen una vocación de hacer vivienda asequible buscan alternativas, se esmeran en hacer políticas que corrigen estos excesos. Alemania, Holanda, Austria, los países escandinavos e incluso Estados Unidos crean instrumentos para contrarrestar estos efectos desmesurados del libre mercado.

¿Y qué pasa con el mercado en España? Se habla de que entre 2019 y 2008 se construyeron un 90% menos de viviendas públicas. ¿Hay mecanismos que contrarresten esto o deberíamos retomar esa construcción?

En eso estamos. En España ha habido cambios de rumbo muy violentos. Antes de la burbuja, tras la liberalización del urbanismo en España, hubo una construcción que nunca antes se había visto. Era, desde todos los puntos de vista comparativos con el resto de Europa, una construcción masiva, el origen de la crisis de la burbuja inmobiliaria. Hubo un problema macroeconómico que debemos tener muy presente en nuestra memoria reciente porque está en el origen de algunos problemas actuales. El estallido de la burbuja puso en evidencia que nuestras políticas de vivienda pública y privadas no eran las adecuadas. Llevaron a una crisis social y financiera. Diez años ha tardado en recuperarse la economía de nuestro país. Pero tras esta crisis ha llegado otra, la del coronavirus. Y una tercera: la guerra de Ucrania. En Cataluña, además, tenemos la crisis adicional del conflicto nacionalista. Todas influyen en el sector de la vivienda, porque la vivienda es una inversión a medio-largo plazo y, cuando hay tanto vaivén de las realidades, es difícil dar con políticas estables.

«La ciudad de los 15 minutos debe ser asequible e integrada; todo eso cuesta dinero y alguien tiene que pagarlo»

Teníamos un modelo de vivienda asequible, la VPO, que se basaba en un acceso diferido de acceso a la propiedad: el Estado catalogaba el suelo como suelo para vivienda pública. Luego había una colaboración público-privada y, tanto uno como otro, invertían para hacer una vivienda asequible. Pero al cabo de 15 años, el suelo se descatalogaba, dejaba de ser protegido, y pasaba a ser parte del mercado. Desde 2008 estamos a 15 años, y ahora se va descatalogando la vivienda y nos encontramos sin stock de vivienda protegida en España. Esta es la descripción más sucinta y transparente del problema que tenemos. Es decir, 15 años después del estallido de la burbuja, donde no se ha construido la suficiente vivienda pública, se van descatalogando viviendas (porque así lo dicen los estatus) y nos encontramos con un sector público sin stock. Lamentablemente esto no se ha previsto con suficiente antelación por los Gobiernos y ahora tenemos que conseguir más vivienda asequible porque, donde no hay vivienda asequible y una demanda urgente, lo privado tira mucho. Por tanto, expulsa la vivienda pública hacia la periferia, donde no hay puestos de trabajo. Esto genera un incremento de la movilidad, más tiempo de transporte… Es una concatenación de realidades que acaba con una distorsión.

Y que además también choca con el ideal de la ciudad de los 15 minutos, en la que todo está cerca…

Claro, de eso habría que empezar a hablar seriamente. Es muy fácil hacer una ciudad de los 15 minutos que solo la puedan pagar los ricos. El ideal es que sea una ciudad de 15 minutos, pero asequible. Por lo tanto, siempre hay que tener en cuenta las dos caras de la moneda en políticas públicas. No se trata solo de adherirse a un modelo ideal, una ciudad poco densa, verde, pero a la vez de 15 minutos y además integrada. Todo esto cuesta dinero y alguien lo tiene que pagar. Es un problema de políticas que, como todas las políticas públicas, tienen sus costes, sus ventajas y sus dificultades.

¿Qué medidas podrían intentar estabilizar la vivienda y, así, evitar estas fluctuaciones? Es una pregunta complicada, porque supone resolver cómo podemos responder a todos estos retos.

No es tan complicado desde el punto de vista político o económico porque hay experiencias. Todo está inventado, hay países europeos que tienen políticas públicas de viviendas asequibles. Lo bueno sería aprender de los que ya se han hundidos los codos en este tema y han encontrado soluciones que quizás no son perfectas, pero son viables. Si hay ganas de resolver el problema políticamente, hay fórmulas. Pero para hacerlo hay que arrimar el hombro y cambiar la forma tradicional de vivienda asequible en España. Esto es más difícil de lo que parece, porque hay muy pocas experiencias de una cooperación público-privada con apoyo financiero en la vivienda asequible. A partir de aquí, la cuestión es decisión política. En los años de la posburbuja, en términos de presupuestos no se puso nada en vivienda pública. El problema es que hubiese sido mucho mejor derribar muchas de las viviendas construidas durante la burbuja. En otros países lo hicieron. Y es que hacer vivienda no es construir viviendas, es construir ciudad. No puedes poner vivienda asequible donde el precio del suelo vale cero, porque allí no hay empleo. Hacer vivienda asequible es poner vivienda donde hay demanda. Es decir, en cualquier lugar en el que haya personas que encuentran trabajo de los que requieren vivienda asequible. Para hacer una vivienda asequible tienes que hacer un quebrado entre ingresos y costes de alquiler. Si solo coges el coste del alquiler, no resuelves el problema. Cuando se habla de construir 200.000 viviendas, la cuestión es dónde hay que hacerlas y a qué precio. Si las haces en un sitio donde nadie las va a querer, es tirar dinero.

Justo ese es un tema que entronca con esa idea recurrente de la guerra entre inquilinos y propietarios. ¿Cómo podemos confluir en un punto de acuerdo?

Hay muchas cosas que han cambiado desde la crisis, y algunas para bien. Por ejemplo, antes de la crisis era muy fácil hacer pelotazos: construir, vender y marchar. Se llegaron a hacer hasta 600.000 casas en un año. Esto le produjo grandes ingresos a mucha gente. Ahora los márgenes de beneficio de este sector se han reducido muchísimo. Estamos en una situación muy diferente: hay más control normativo, se cataloga menos suelo para hacer viviendas en baja densidad en las periferias y menos subvenciones fiscales para la vivienda privada. También ha aumentado la competencia y han cambiado las tecnologías. Ahora los márgenes son mucho más estándares comparados con el sector industrial o con el sector servicios; un 8 o un 10%. Incluso en zonas de alta competencia bajan aún más, entre el 2% y el 5%. Si miras las cuentas de resultados de las compañías que se dedican a esto, ahora son más bien magros. Tampoco los enseñan, porque tampoco les conviene que se sepan sus interioridades. Nadie quiere presumir de que tiene pérdidas. Ahora mismo el sector inversor en vivienda asequible sobre todo en alquiler está en brazos caídos porque no le salen los números. Y no puedes obligar a la gente a que pierda dinero. Hasta que esto no se entienda no se resolverá el problema.

«Para encauzar el problema de la vivienda tenemos que ir abandonando falsos mitos como el de los tres millones de viviendas vacías»

En esta respuesta, ¿qué papel ocupan los tres millones de viviendas vacías que existen en España?

Esto es una leyenda urbana. Tres millones es una cifra exagerada. Totalmente. Aquí se mezclan muchas cosas, como viviendas vacacionales. Además, hay un stock rotacional normal de vivienda vacía que ronda el 5% porque se está reformando, está cambiando de dueño o lo que sea,. En España tenemos 24 millones de viviendas, de los cuales 20 millones están en el mercado, de los cuales 3 millones son de alquiler y el resto de propiedad. El stock de vivienda pública vacía no creo que sea superior al 5 o el 7%. Seguramente que hay un stock de vivienda asequible y, si se hiciesen políticas públicas de favorecer el alquiler y poner a disposición del sector público vivienda privada para el alquiler social, habría un poquito más de vivienda pública. Pero tampoco es la solución definitiva, porque el stock no va a ser suficiente para resolver el problema de la demanda de nuestra economía a nivel global. Lo que hay que hacer es incentivar a las personas a poner las viviendas en alquiler rápidamente. ¿Cómo? Incentivando el alquiler. Si se entiende el problema, se entiende la solución. Para ir encauzando el problema, tendremos que dar tiempo a que estos falsos mitos se vayan deshaciendo y el realismo se imponga. ¿Cuánto tiempo tardaremos? Ya veremos. No es fácil, porque hay que aumentar el gasto público en este sector. Aún no conozco ningún país que haya conseguido ese milagro.

Si hablamos de leyendas urbanas en el parque urbano hay que hablar de los okupas, la amenaza que siempre se menciona. ¿Se ha sobredimensionado el temor o realmente es una muestra de los problemas del mercado de la vivienda?

En la medida que alguien ocupa un bien que no es suyo, infringe la ley. No puedes montar un Estado digno y respetuoso en el que se incumpla la ley. Si tienes un stock escaso de vivienda pública y quien la utiliza es el que rompe la puerta y entra, esto no es una forma de distribuirlo. Se distribuye haciendo políticas públicas, analizando cada una de las familias y viendo cuál necesita de forma más urgente. Decide el sector público, no el que tiene más coraje. Porque muchas de las personas que no okupan lo hacen porque son más respetuosos que los otros. ¿A estos por qué los perjudicamos? En el fondo, los que proponen esto no creen en la capacidad del sector público para resolver el problema. Por aquí sangra la herida. Hay dos formas desde la izquierda de ver el tema de la ocupación. Por un lado, quienes la fomentan –esto es tremendamente injusto– y quienes gestionan caso a caso para encontrar las soluciones óptimas.

¿Necesita España cambiar su cultura con respeto a la vivienda? ¿Seguimos demasiado obsesionados con acceder a una propiedad?

Se está cambiando ya. Ahora hay mucha gente que vive en la ciudad en alquiler. El modelo de propiedad se va trasladando. Es cierto que en los países mediterráneos, como suele suceder en los países más pobres, hay una gran apetencia por la propiedad, porque se considera el primer nivel de acceso al bienestar, algo que te protege de la inflación y contra la devaluación. Todo el mundo te dice que lo económicamente sensato es comprar, porque por el precio de la hipoteca tienes acceso al paraíso de los propietarios donde serás feliz el resto de tu vida. Esa no es la verdad: es una inversión en propiedad que hay que valorar. Hay que analizar la ubicación de lo que compras, la calidad, tu previsión del futuro del mercado en aquella zona o el coste energético, el mantenimiento o la movilidad. Lo que encuentro un poco falto de ética es hacer publicidad diciendo que alquilar es de estúpidos. Esto es una banalización de la realidad. Está bien que se quiera vender el stock, pero debería haber unos límites a cómo se presiona a la gente a comprar. Comprar un inmueble es una decisión vital muy importante, de un gran impacto financiero en la vida de una familia, y muchas familias no analizan bien las alternativas financieras que tienen aparte de comprar. Sería bueno que en la cultura financiera de nuestro país se empezase a hablar con más calidad de ello, dándole una vuelta a la cultura financiera del hogar medio de este país.