¿Estamos ante otra burbuja inmobiliaria?

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Luis Meyer

El mercado de la vivienda saca pecho, después de años postrado por la embestida de la crisis. Vuelven las promociones y aumentan las compraventas y los precios por metro cuadrado. Es, de nuevo, un sector fructífero en nuestro país. Y vuelve a estar en el foco de los inversores. Y de los analistas escépticos.

Son datos positivos, pero que invitan a temer lo peor: aún está en la mente de muchos aquella hagiografía sobre «el milagro económico español» que publicó el Financial Times poco antes de que estallara la crisis. Justo cuando el ladrillo era uno de los pilares más gruesos de nuestra, aparentemente, boyante economía. Por eso es normal que hoy muchos sospechen que estamos recorriendo exactamente el mismo camino que nos llevó a una burbuja inmobiliaria que explotó con tal desenfreno que su onda expansiva aún la sufren muchas familias, casi una década después.

El sector crece de nuevo, eso es cierto. Pero también que lo hace de una forma más racional, al menos si lo comparamos con el desboque de principios de este siglo. En 2016 se vendieron casi medio millón de viviendas, tal y como hizo público recientemente el Ministerio de Fomento, lo que supuso un incremento del 13,9% respecto al ejercicio anterior. En los tres primeros trimestres, el mercado generó más de 43.000 millones de euros, un incremento del 18%. Sin embargo, las propias fuentes ministeriales informaron de que para encontrar un ejercicio con más compraventas habría que remontarse a 2010, esto es: tres años después de que estallara la burbuja inmobiliaria y, por tanto, cuando el sector ya estaba por los suelos. El precio de la vivienda subió hace cuatro años interanualmente por primera vez desde la crisis, y en 2016 el incremento fue del 4,7%. Se concedieron 281.328 hipotecas nuevas, un 14% más que un año antes, como refleja el Instituto Nacional de Estadística (INE). Son cifras aparentemente superlativas, pero en 2008 se firmaron casi el triple.

«Hablar de burbuja inmobiliaria no tiene lugar», opina el economista y gestor de inversiones Daniel Lacalle: «La compraventa de inmuebles no se está dando de una manera desproporcionada con respecto a la capacidad de repago, algo que sí sucedía antes de la crisis. Tampoco los precios se están disparando, porque suben después de haber caído en picado. Lo correcto es decir que se están recuperando», apunta.

El precio de la vivienda subió hace cuatro años interanualmente por primera vez desde la crisis

La absorción de las innumerables cajas de ahorros y bancos tras la crisis nos llevan a un escenario con muchas menos entidades financieras. Eso supone un descenso radical de la competencia, y las hipotecas son ahora más exigentes. «La diferencia mayor con la que se encuentra un ciudadano hoy respecto a la burbuja son las condiciones de crédito, que no son tan desproporcionadamente fáciles como en aquella época. No es que ahora sea muy difícil acceder a una hipoteca, sino que ahora es normal», opina Lacalle. A día de hoy, es prácticamente imposible que se financie más del 80% de la vivienda. La década pasada, lo habitual era superar el 90%, con muchas más facilidades de acceso. «Hoy los bancos miran con lupa a quienes conceden las hipotecas; después de lo sucedido y con mucha menos competencia, no arriesgan como antes», concluye Lacalle.

En cuanto a la subida de precios, muchos analistas coinciden en que ahora es selectiva. «El mercado ha sabido diferenciar», matiza el director de Área Residencial de Foro Consultores Inmobiliarios, Rubén Cózar, y lo explica: «En la época de la burbuja subía todo en la misma proporción. Llegamos al absurdo de que había zonas que estaban muy sobrevaloradas, fuera de los núcleos importantes como Madrid o Barcelona. Es verdad que ahora han subido mucho los precios en estas ciudades y otras, pero en el resto del territorio nacional no hay una subida de precios considerable. Sí una reacción a la bajada excesiva debido a la crisis, y por eso se ha regularizado».

Los datos confirman su percepción: según recoge ST Sociedad de Tasación, en 2016 el incremento en Cataluña superó el 3%; en Cantabria, apenas fue de un 0,2%. Y no hay que alejarse mucho de las principales capitales. «Si hablamos de Madrid, por ejemplo, el precio ha subido considerablemente la zona que está dentro de la M-30», cuenta Cózar, «pero fuera de ese área hay precios de vivienda libre incluso por debajo de la protegida. Que en La Castellana haya hoy viviendas a 15.000 euros el metro cuadrado no debería alarmarnos. Porque son una minoría. En Madrid puedes encontrar vivienda asequible en barrios como Villaverde. Sencillamente, paga exponencialmente más quien quiera vivir en el centro, pero el resto tiene precios lógicos. Lo que no sucedía con la burbuja», explica el consultor.

Otro dato que podría alarmar es el incremento del precio del suelo finalista, el que está preparado para construir. Su valor ha subido un 13% en un año. Pero hay factores a tener en cuenta, tal y como explica Miguel Servet, economista especializado en el sector inmobiliario: «Para empezar, la escasez. Hay una demanda contenida desde la crisis, por tanto, hay menos oferta. Y menos espacio: muchas zonas revalorizadas no tienen margen para más construcción, el ejemplo típico es el centro de las ciudades. Por otro lado, la subida del valor del inmueble va acompañada de una subida proporcionalmente mayor del suelo. Es algo que ha sucedido siempre, antes, durante y después de una crisis».

El Gobierno trabaja en una nueva ley hipotecaria para que entre vigor en el primer trimestre <br>de 2018

Los analistas consultados coinciden en que es prematuro hablar de una potencial burbuja. Los bajos salarios tras la crisis (en los últimos cinco años el poder adquisitivo medio ha descendido un 2,4%, según el último estudio Monitor Anual Adecco) y la contención crediticia impiden que el sector se desmande. ¿Y qué medidas ha puesto el Estado sobre la mesa para evitar otro descalabro en el sector inmobiliario? El Gobierno trabaja en estos momentos en una nueva ley hipotecaria para que entre vigor, tras pasar por el Parlamento, en el primer trimestre de 2018. Va dirigida a las prácticas de los bancos, que se pusieron en evidencia cuando la crisis desenterró muchos de sus excesos. Contempla la información clara y sin ambigüedades a la hora de contratar, la prohibición de la obligación de asumir productos asociados o la limitación de las penalizaciones por demora, que pasarían del 25% como mínimo actual al 9%.

El problema es que esta ley parece más enfocada a paliar daños que a evitar una nueva burbuja. En cualquier caso, muchos analistas coinciden en que el temido desplome no se dará, al menos, a medio plazo: «Para que haya una burbuja inmobiliaria tiene que haber una percepción generalizada por parte de los ciudadanos, agentes económicos e inversores, de que los precios solo van a subir. Y en España, hoy, tal y como están las cosas, no existe esa percepción ni de lejos», zanja Lacalle.