Hipotecas: ejecución forzosa y desahucio

La crisis económica actual ha traído consigo un aumento de la morosidad, y también, claro, de las ejecuciones hipotecarias, y de los lanzamientos (desahucios).  No es que sean situaciones nuevas. Tampoco son además, los lanzamientos por impago de rentas de alquiler los que han generado descontento, sino los desalojos de viviendas derivados de ejecuciones hipotecarias, instados por entidades financieras. Parece entonces que el detonante de la movilización ciudadana ha sido doble: Que se tratara de viviendas; y, que los procedimientos de ejecución fueran instados por entidades de un sistema financiero “rescatado”.

Hemos contemplado un baile de cifras:  400.000 ejecuciones según unos, entre 2007 y todo el año 2011, aunque en este número se contaban todo tipo de ejecuciones forzosas en vía jurisdiccional, no solo hipotecarias, sino también apremios por deudas con Administraciones Públicas, de características bien diferentes; solo 2.500 ejecuciones hipotecarias de viviendas durante 2011 según otras fuentes, que además aclaran que de ellas, el 95% de ellos se habrían renegociado sin llegar al desahucio de la familia deudora.

La depuración de las cifras de ejecuciones y de afectados hace sospechar que buena parte de la agitación promovida en torno a los desahucios es interesada (hay mucho pescador de aguas revueltas), pero aun así, nadie niega que los desahucios son situaciones dramáticas, y que parte de la regulación hipotecaria quizás haya perdido el sentido que la justificaba. Algunas de las reglas perseguían desincentivar el incumplimiento de las obligaciones garantizadas con hipoteca. Hoy, casi todos reconocen que en España hay un nivel alto de concienciación del deber de devolver lo prestado. Hay una cultura del pago. Por eso algunas reglas son difíciles de justificar, pues parecen romper el equilibrio que debe presidir entre las obligaciones de las partes de un contrato.

Si alguien quisiera disfrutar de sensaciones típicas del mejor cine de terror no tendría más que leer las condiciones de su contrato de préstamo hipotecario. Es posible que lo tenga por bueno, si solo se fija en el tipo de interés, el diferencial con el Euribor, el plazo de amortización, las comisiones por cancelación anticipada, etc.  Pero si se detiene en las cláusulas que definen la responsabilidad hipotecaria (cuya cuantía es muy superior al principal del préstamo), o en aquellas que establecen las consecuencias del incumplimiento (vencimiento anticipado de toda la deuda, tanto del principal pendiente, como de los intereses aun no vencidos, más una cantidad por gastos y costas del procedimiento de ejecución), o a cuanto ascenderán los intereses de demora en el supuesto de (Dios no quiera que ocurra nunca) impago…Y se cae en la cuenta de lo que significa lo que ha firmado, es muy posible que durante un par de noches no termine de conciliar el sueño.

Algunas de esas condiciones habituales en los contratos garantizados con hipoteca ya han sido puestas en cuestión, así como ciertos aspectos de procedimiento, por un buen número de Magistrados y Jueces de distintos órdenes jurisdiccionales. Es también conocida la noticia de que un  juzgado mercantil de Barcelona, en relación con un procedimiento de ejecución hipotecaria por impago,  elevó una consulta al Tribunal de Justicia Europeo,  y que el dictamen de la Abogada General de dicho Tribunal concluye que la normativa española sobre desahucios incumple la directiva comunitaria 93/13 de protección del consumidor frente a cláusulas abusivas: La norma comunitaria exige que el consumidor «disponga de un recurso legal eficaz para demostrar el carácter abusivo de su contrato de préstamo y que, en su caso, pueda detener la ejecución forzosa». Por esa razón, aunque no exista directiva ni norma europea de armonización en materia de ejecuciones hipotecarias, y se reconozca competencia a los Estados miembro para regularla, en ningún momento eso puede entenderse permiso para que la regulación nacional pueda vulnerar los derechos reconocidos en favor de los consumidores. Sostiene que el juez que instruya un caso de ejecución hipotecaria debería tener la posibilidad de suspender (provisionalmente) el proceso de desahucio hasta  comprobar el eventual carácter abusivo del contrato, y de esa manera impedir que el procedimiento cree en perjuicio del consumidor una situación de muy difícil o imposible reparación.  El dictamen no es vinculante para el Tribunal de Justicia europeo, pero en la práctica, el Tribunal suele seguir sus recomendaciones en el 80% de los casos.

La depuración de las cifras de ejecuciones y de afectados hace sospechar que buena parte de la agitación promovida en torno a los desahucios es interesada

Seguramente por la movilización social, y porque circula la idea, bastante generalizada, de que la Banca española está en deuda con la sociedad, por las medidas de rescate que han necesitado recibir, el Gobierno, en 2012, ha adoptado ya dos medidas que pretenden suavizar las tensiones que los desahucios provocan. La primera de esas medidas, el RDL 6/2012, en forma de Código de Conducta al que los Bancos pueden adherirse no parece que haya tenido mucho éxito. La segunda, el RDL 27/2012, de 15 de noviembre, introduce una moratoria de dos años en el lanzamiento (desahucio), tras la incoación de la ejecución hipotecaria, invocable en casos y circunstancia tasados (que se trate de primera vivienda, rentas inferiores a 20.000 euros anuales,…). Es pronto para ver resultados, pero sus detractores aseguran que esta segunda medida beneficiará a muy pocas familias, y que  puede dar lugar a fraudes.  No obstante lo hecho no es suficiente, pues pocos consideran que el asunto está zanjado.

La previsible sentencia que en su día dicte el Tribunal de Justicia Europeo, además de las propuestas efectuadas por un grupo de Jueces y Magistrados, más la iniciativa legislativa popular auspiciada por varias plataformas cívicas, y la posición de los partidos de la oposición, es más que probable que obliguen al Gobierno a llevar a cabo una revisión a fondo de los procedimientos de ejecución hipotecaria, y de las cláusulas habituales de los contratos de préstamo con garantía hipotecaria.  La solución no es fácil, porque cambiar las reglas de juego tendrá efectos no deseados sobre otros interesados. No podemos olvidar que los créditos hipotecarios se titulizan para ser cedidos a otras entidades financieras bajo condiciones de riesgo y solvencia determinadas que no pueden ser cambiadas; y cualquier modificación tendrá, seguro, repercusiones directas sobre las condiciones y acceso al crédito de familias y empresas.  Pero aun así hay cambios que parecen convenientes y deseables, por razones de equidad o por practicidad; basta recordar que muchas veces las propias entidades financieras prefieren renegociar o buscar soluciones alternativas (carencias, ampliación de plazos,…), antes que instar la ejecución (las ejecuciones judiciales son lentas, caras, el cauce es estrecho y rígido, y, sobretodo  el resultado de las subastas, decepcionante).

Puede ser el mejor momento de que una eventual reforma de la Ley se plantee al menos aspectos tales como:

– Si antes de conceder un préstamo con garantía hipotecaria es obligada la tasación del inmueble que se va a hipotecar, y el Banco o Caja condiciona el monto del préstamo al valor de la garantía, ¿Por qué con la ejecución hipotecaria no siempre queda cancelada la totalidad de la deuda hipotecaria?  ¿Por qué es posible que aun después de subastada la vivienda el deudor hipotecario siga debiendo a la entidad financiera una parte de la deuda? Parece razonable que el Banco o Caja  quede vinculado por el valor resultante de la tasación, que en su día consideró suficiente para conceder el préstamo, de modo que si opta por ejecutar la garantía la consecuencia sea la extinción de la deuda.

– Si en general las normas de protección del consumidor establecen que los intereses de demora no pueden ser superiores a 2,5 veces al tipo del interés legal del dinero ¿Por qué los préstamos hipotecarios quedan al margen de esa limitación?

– ¿Es equitativo y equilibrado que el momento y/o las causas para declarar el incumplimiento y por tanto el vencimiento anticipado de toda la deuda, se establezcan unilateralmente y  dependan del prestamista?

Sin duda, es necesario valorar todos los intereses en juego, para alcanzar una solución satisfactoria para todos.